大摩带头大规模抛盘冲击中国房市后果难预料

作者：dapangxie 2008-09-26 17:44 阅读：348

以摩根士丹利为首的大规模抛盘风潮持续冲击着房产市场，后果难以预料

对于中国房地产业来说，华尔街的风暴已经不可避免地触动了他们原本就脆弱的神经。

“超级恐龙”雷曼兄弟的倒下，使中国人民银行下调贷款基准率和存款准备金这些利好措施的实际效果未尽如人意，更加重了房地产业投资者的资金链负担和恐慌心理，以摩根士丹利为首的大规模抛盘风潮持续冲击着房产市场，后果难以预料。

卖楼救急

就在华尔街金融风暴爆发后的第三天，9月18日摩根士丹利(Morgan Stanley)计划出售所持有上海多处物业的消息随即曝出。

此番摩根士丹利出售的项目包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓，新天地区域的物业项目是摩根士丹利2003年购入的，是在上海地产市场较早的一笔重要投资。另一项公寓项目华山夏都也将成为出售目标，2006年6月，大摩购入高端物业华山夏都A栋116套物业，涉及金额7.6亿元。住宅项目方面，大摩正打算以11亿元的价格出售锦麟天地雅苑，而位于浦东世纪公园边的景观楼盘陆家嘴中央公寓也在大摩出售的范围内，大摩还欲出售宝山目前最大的商业项目安信商业广场。

抛售行为不仅仅在上海,摩根士丹利旗下的房地产基金已开始出售其价值55亿港元(合7.05亿美元)的香港地产，涉及5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦。

这次行动一改大摩此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风。摩根士丹利是涉足中国房地产市场较早的境外投资机构，从2003年开始，大摩陆续在上海投资数10亿人民币，涉及商业广场、酒店式公寓、大型办公楼以及项目开发。大摩还在2006年年初发表一份声明，自称可能成为“上海最大的一家全球地产投资者”。

早在大摩甩盘之前，李嘉诚旗下上市公司和记港陆就将上海写字楼世纪商贸广场以约49.57亿港元的低价“贱卖”。其约4.5万元每平方米的成交价，低于今年一季度上海甲级写字楼平均售价5.1万元每平方米的价格。而从此前上海外资转手的物业交易来看，高盛、花旗、大摩等投资机构都无不是赚得盆满钵满,一直示意“长期看好上海写字楼发展”的李嘉诚为何要“低价贱卖”回报良好的优质物业，长期被视为楼市“风向标”的外资动向，是否如业界所预言的楼市调整大限已至？

李嘉诚的这一行动不久后就得到了证实。之后，另一个对抛盘跃跃欲试的外资大亨则是投资银行花旗集团，目标依然是其名下房地产投资基金2006年年底收归的上海一处住宅物业。而此前，花旗已经出售在上海的大型办公物业。

连锁反应

尽管在中国的地产领域，雷曼兄弟的投资并不多，但恰逢楼市的微妙时期，此事对市场、对投资者的信心影响可能会更大些。虽然身陷次贷危机的外资金融机构如何处置在中国的房地产，目前尚没有一致性结论。但毫无疑问的是，它们已经改变前期的收购、持有策略。比如，业界普遍认为，雷曼兄弟在中国投资的地产项目也将会被卖掉。

外资整体抛售上海物业的计划已引起连锁反应，此举还导致高端物业信心溃退，上海高端物业价格开始大跌——上海滩花园19日放出来的楼盘价格在3万元到3.3万元人民币之间，而3、4月时其售价高达4.2万元到4.5万元。上海地产界此前流行的说法是——“高端物业不败”，这一说法现在正面临挑战。

中国的房地产开发商都希望海外基金能在关键的时候救他们一把。一位知情人士透露，位于上海虹桥地区的一栋写字楼虹桥银都大厦，正在秘密寻求买家。这是一栋新建好的楼盘，据这位人士透露，该项目的开发商正是因为急于回笼现金，缩小销售周期，才急于整体出手，该写字楼初步预定的出让价格为7亿元人民币。

此外，佳成商厦、静安豪生大酒店、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场等多个项目在近期先后被整盘叫卖。

楼市的寒流，在商铺拍卖会上同样存在，上海拍卖行对市区6套商铺进行拍卖，结果半数流拍。与此同时，商铺也出现了“打包销售”，闵行区七宝板块东碧林湾苑以每平方米8000元的价格成交一例0.63万平方米大面积商铺，再次刷新了该板块的最低价格，降幅达到了20%。“商铺通过大面积的打包批发销售，已成为开发商迅速回笼资金之道。”一位业内人士如是说。

深圳大学金融学教授国世平认为，整体出售表明开发商急于销售回笼，整体收购也为外资提供了更大的议价空间，价格更为便宜。

后市难料

仲量联行亚太区总裁陈立民分析到，此次出现大规模的整体抛盘，分为两种情况，第一种是外因，受全球经济影响，资金出现短缺，急于出手套现。另一种则是计划内的，据他分析，外资甩卖手中物业并非受到此轮金融风暴的影响，而是在它们的计划当中，有数家外资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，所以现在出手和他们早前的预期是相符的。

“现在市场变化很快，任何一个投资都是有预期的，但是，现在的预期和3个月之前的预期不一样了。雷曼兄弟破产影响了市场信心。”多位业内人士仍然表示,外资的整体抛盘,与华尔街的金融风暴不无关系，上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭分析指出，无论是“和黄”还是高盛，又或是当下不断“唱衰”国内楼市的大摩，其撤资的原因都很明白:一是“后院失火”，大摩要抽回部分资金回到华尔街的漩涡中拯救自己；二是担心下半年中国经济下滑，人民币对美元升值减缓。

目前的形势对房地产业的后势影响并不是很乐观。外资机构对中国楼市的信心大跌也将可能导致更进一步的整盘抛售出现。陈立民说:受全球经济衰退的影响，目前投资者极为谨慎，很多优质资产的价格都大幅下跌，基金因此有了更多的选择。相比国际市场上回报率高达15%甚至更多的资产，年租金回报率只有5%-6%的国内房地产项目，显然很难获得海外基金的青睐，这也使得更多的海外基金选择观望，导致此次大规模的抛售难觅接盘人。

杨红旭认为，虽然雷曼在中国房地产投资的规模不大，但作为美国著名的投资银行，它的破产，会打击投资者的信心，会加快国外投资机构的抛售套现。

摩根士丹利在9月12日发表的一份研究报告中指出，近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加，其中，“崩溃”定义为“销售价格和成交量同时出现大幅下跌”。

“这说明他们对国际金融形势十分悲观。”杨红旭表示。“外资对于中国楼市，对于目前中国经济形势不再那么有信心了,之前，对外资抄底还抱有希望，现在这个愿望肯定要落空了。”

摩根士丹利在中国投资的部分房地产项目:

2003年7月，参股10%开发酒店式公寓锦麟天地雅苑，投入资金900万美元

2004年1月，投资5000万美元参股复地集团住宅项目复地雅园

2004年7月，与美国雷曼兄弟公司共同投资永业公寓二期投入2亿元左右

2005年2月，整体收购世界贸易大厦9000万美元

2005年6月，整体上海广场商场部分8.46亿元

2006年4月，耗资1.9亿元买下了陆家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅

2006年5月，再次购入陆家嘴公寓项目中的3幢物业，涉及资金约为5.1亿元

2006年6月，7.58亿元购得位于上海徐家汇的华山夏都苑A栋楼116套物业