叶檀：楼市金七银八铜九铁十

按照传统惯例，楼市通常会出现“金九银十”，在春节前陷入交投低迷期。由于今年成交量4月之后爆发，7、8两月进入高峰，9月开始成交量下滑，10月初大幅下挫，所谓“金七银八、铜九铁十，入不了眼的是十一、十二”。 以各地国庆期间的房展会为例。上海的国庆房展会开发商报价创假日楼市新高，本地楼盘均价高达每平方米2万元，这一数字在2008年“十一”和2009年“五一”房展会为每平方米1.2万元。为其4天的房展会，共吸引了13万人次的参展客流，意向预订1379套，远远高于去年同期的821套，也比今年5月的1103套高出两成；意向金额22.3亿元，比去年同期的11.7亿元要高出近一倍，而今年5月的这一数据也不过19.2亿元。说明购房者仍然比较热情。但纵观整个9、10月，市场却在下行。10月1~4日没有交易，5~7日全部新房成交量维持了日均500多套低水平，在成交量转为下行的9月，这一日均量为800多套。 其他一线城市同样不容乐观。北京楼市暗淡，今年“十一”长假前6天，北京商品住宅期房成交仅472套，创3年来成交量最低值。2007年国庆长假前5天，北京楼市共成交1481套，创下3年新高，即使在楼市观望的去年“十一”长假前6天，北京楼市仍有1411套成交量。估计第四季度，北京高房价将阻挡行情的继续上行。 深圳为期5天房交会吓走了不少普通购房者。特区内房价平均每平方米2万元以上起价，创历史新高，今年初仅1.8万元/平方米的罗湖区金翠园，“十一”期间均价在2.8万元/平方米以上；而楼盘稀少也显示开发商热情不高，仅30多家参展单位，60多个参展楼盘，且深圳本地项目偏少，外地项目占45%，价格昂贵的高端楼盘高达50%。虽然近期会有大量新盘入市，但是开发商普遍没有急于促销的心态。 二线城市的房价有起有落，相对较为平稳。比较突出的是苏州等城市楼市大好。今年10月1日至8日，苏州商品住宅房源共成交944套，成交面积达到107899.71平方米，均价达到8347.7元/平方米。量价均比去年同期翻番。 楼市表现极为古怪，虽然住宅商品房成交量下降，开发商却没有降价促销，推盘的兴趣也不大，房价依然维持在高位，各地地王仍然层出不穷。9月30日，在今年拿下多块“地王”的绿地集团，以72.45亿元的惊人价格竞得上海市龙华路1960号地块，再创地王纪录新高。以目前高昂的土地价格，房价不可能下降。以上海为例，由于受到工业用地的土地指标的约束，上海社科院的杨建文先生透露，“估计明年上海就会用完国务院给上海下达的到2020年的工业项目土地指标。” 一方面是绝大多数人买不起房，处于观望状态，另一方面，开发商手中的资金充裕，短期内不具备降价求售的动力，今年四季度楼市成交量将会稳步回落，但房价估计仍会维持稳定态势。 很明显，这是一个财富重新分配的过程，由于通胀是大概率事件，拥有实力的央企与大型企业不计成本获得土地，富裕阶层将现金转化成房产，房地产企业拥有一定的资金底气。某知名房地产商私下毫不讳言地表示，当前北京等地房地产市场已是富人投资的游戏场。中等收入人群只能在周边寻找栖身之处，今年国庆上海房展外地楼盘唱主角，给苏州等地的房地产市场上升增添了注脚。 如果说今年上半年的宽松货币政策使大型央企有了拿地的底气——今年上半年，信贷资金占房地产投资额的比重达到了历史高点，全国房地产开发资金总额为2.37万亿元，其中有5381亿来自国内贷款，同比增长32.6%，占全部资金的比重达到22.7%。7月份货币政策微调后，资本市场成为房地产企业融资的主渠道。四季度内地房企赴海外融资或近千亿元人民币，近20家已有上市计划，或者如恒盛地产在H股上市，或者在H股上市的企业计划回归A股圈钱。不仅如此，各种融资形式盛行，如房地产基金，如保险资金2000多亿元必进入房地产市场。可见，房地产已经成为资本游戏品种。 大多数囊中羞涩者已经失去在大城市的游戏资格，从成交量上来看，房地产的铜九铁十已经不可避免，而从通胀预期来看，房地产的疯狂戏码还会加紧上演。