开发商开口称房价降了 涨跌背后是金融安全

    “端午节”小长假期间，北京房地产交易管理网的统计数据显示，“端午节”期间，10个左右新盘的网上认购量和签约量几乎占到整个北京楼市的一半左右。

价低成纯新盘最大优势

从“端午节”开盘的10余个项目来看，首次亮相的纯新盘认购和成交量最大，如金隅7090认购约240套，签约约30套；银谷美泉认购约50套，签约也达50套左右；另外，丽水莲花家园认购100套左右，金色漫香林认购100套左右。业内人士认为，这些纯新盘之所以成交量高，主要是因为没有先期价格阻碍的压力，定价相对较低，总体上比周边项目价格低20%左右。

以姚家园路南侧的银谷美泉为例，目前均价13700元左右，周边同品质的天鹅湾、珠江罗马嘉园(楼盘资料 价格 业主论坛)虽说是精装修，但价格都在17500元左右。银谷美泉周边一个项目的销售经理无奈地表示：“因为不敢降价，现在的行情是，我们这些老项目替新项目扛着价，新项目卖房。”

老项目不降成交难

据了解，目前，不少老项目都处于“不降价，无成交”的死扛阶段。记者了解到，北京华侨城(楼盘资料 价格 业主论坛)二期今年1月推出的A2-6楼座，开盘均价每平方米18500元，单价比去年11月份推出的A2-5高出2000元左右，至今成交不到30套。而该项目去年9月份以均价每平方米14500元推出A2-7楼座时，售楼处里人满为患，一些小面积户型根本“抢不到”，时隔数月，冷热却判若两重天。

开发商承认房价降了

同样是“扛着卖”，但开发商表示现在已经和年初的内涵不同了。年初，开发商“扛着卖”，是看好房价大势，认为开春后可能还得涨，主观上就不想降；而现在“扛着卖”，主要是碍于老业主退房的压力，主观上想降，行动上却不敢降。

“从实际成交来看，包括我们项目在内，一部分区域的房价确实降了，如美景东方三期，也就是现在的优品国际公寓(楼盘资料 价格 业主论坛)，开盘时的价格每平方米18000元，目前的价格已经降到了每平方米17000元；禧福汇，也从年初号称的每平方米19000元降到了现在的18000元左右。”东四环四方桥周边一项目开发商这样介绍说。

楼市正步入非常时期。此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环，如今，房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见。

退房退定涌现

今年来，退房退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”地出现。

去年半年之内房价上涨45%的深圳，从去年下半年起，终于无可避免地坐上了房价“过山车”，一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”， 降价成为业主与开发商冲突的导火索，许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价。

同时，深圳的“退房大军”并不孤独，北京、上海两大城市正在与其“遥相呼应”。据北京房地产交易管理网显示的数据，今年1至4月，北京新房销售月平均撤销次数在1000套以上，各楼盘的疯狂打折让心理不平衡以及对未来楼市走向不乐观的众多购房者选择退房退定。有售房人员表示，“以前是排队买房，现在是排队退房”。

同为“难兄难弟”的上海楼市，在今年4月也曾因“部分热销楼盘合同撤销率畸高”的新闻激起千层浪。上海“网上房地产”相关数据显示，自今年开始，部分楼盘的撤销率畸高，有的居然达到100%。在撤销额居前十位的楼盘中，大部分位于中环线甚至内环以内区域。记者调查后发现，反常撤销率的出现，除了个别开发商自我炒作外，房价过高使不看好后市的购房者订房之后又反悔是重要原因之一。

退地山雨欲来

一“潮”未退，一“潮”似又起。

近日，上海普陀长风生态商务区出现开发商退地的消息不胫而走。据称，在去年9月以超出底价250%的11.04亿元竞得长风生态商务区4号东南地块的上海志成企业发展有限公司，由于“自身原因”而放弃了这一地块。虽然似乎想挽回局面的志成企业负责人表示退地一事“还没有确定”，但业内已开始担忧地价攀升所蕴藏的风险正逐渐爆发。

市场人士判断，长风生态商务区4号东南地块面临重新出让，主要问题在于，一家不知名的民营企业以超出底价几倍的高价拿地后，在楼市风向发生变化时已无力开发。“我们粗略算了一下，志成企业仅开发过两个项目，在上海仅有松江一个住宅项目，销售所得最多只能付这块地的首付，加上银根紧缩，以志成企业的实力和资质，贷款买地也难，更谈不上后期开发经营的能力了。”

更值得注意的是，在房地产业形势越来越严峻的情况下，退地已非新鲜事。如去年9月福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将高价拍得的土地退还；还有不少地方曝出因开发商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。“去年初上海虹口原摩天轮地块就因原拿地的浙江华们集团出现资金困难而被收回后贬值重拍，还有去年层出不穷的‘地王’有些如今曝出了资金出现压力甚至股权转让的消息，开发商为自己的不理智行为付出代价的时刻已经到来。”

恶性循环难绝

不少业内人士认为，因楼市起伏而出现的“退房潮”与开发商壮士断腕的“退地潮”之间存在一定逻辑性。

有分析称，去年开发商敢于高价拿地最重要的原因便是他们能将拿地的成本向房价转嫁。但所谓物极必反，随着部分城市的房价从去年年尾开始步入下跌轨道，高价拿地的风险很快显现出来，特别是如果开发商高价获得的土地的周边房价面临下调，那么，他们势必面临极其残酷的竞争，以退地的方式来规避风险也就不难理解了。而一旦形成羊群效应，“退地潮”的影响进一步传递到房价中去，那楼市所面临的考验将更大。

显然，开发商也已意识到自身面临的两难局面。即便目前土地市场仍未到“退地潮”来袭的地步，但自去年年尾楼市风向发生变化以来，便一直暗流涌动，土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前。加上银行开始“自保”，如日前央行针对深圳、广州一带房价下跌、一些贷款户已几个月交不出房贷的情况进行调整，提出要高度警惕开发商将房贷风险全部转嫁到银行，以及央行再一次提高准备金率来收紧银根，开发商的乐观态度逐渐消退已成必然。