中房协：再出楼市重大刺激政策可能性很小

　　当前房价是否见底？

　　这不仅是市场关注的问题，也是决策层最关心的热点问题。2月份中房协及相关政府部门召集业内专家再次探讨这个问题，得出的结论仍是：不确定。

　　中房协副会长、秘书长朱中一在“2009第九届中国房地产发展年会”上表示，2009年房地产市场形势严峻，行业不可能期望再出现2007年那样的非理性房市，等待房市复苏。

　　朱中一向记者分析说，2008年底出台的“131号文”应该是房地产调控政策的指导精神，其中已经出了营业税减免等很多具体的政策。据此分析，中央再出重大刺激政策的可能性很小。朱中一指，中央已放权给地方，下一步房地产刺激政策主要看地方政府。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉也表示，目前的市场正在消化2007年的调控政策，由于政策有滞后性，当前调控房地产的手段从中央层面不宜再出。而是要立足长远做一个长期规划。

    
    新房库存压力大

　　2月12日，朱中一向行业公布了一份缩水很多的2008年行业业绩报告。

　　2008年，全国商品房销售面积6.21亿平方米，其中住宅销售5.59平方米，较上年下降了19.7％。

　　与此同时，2008年全年商品房开工9.8亿平方米，虽然同比仅增长了2.3％，但是仍是销售面积的1.58倍，全国主要城市房地产库存压力增大。截至2008年底，全国在施工商品房约24亿平方米，是过去三年平均销售面积的4倍。

　　正常情况下，全国年均商品房销售面积在7亿平方米左右，而2008年不仅遭遇了商品房销售下降，还遭遇了供应面积增加，出现了“两碰头”。

　　其他房地产指标同样不景气。朱中一说，房地产开发投资从2008年上半年的增长33.5％，一路下滑到20.9％。

　　2008年，房地产开发投资额高于商品房销售额6508.41亿元，开发企业的资金压力明显增加。全年房地产企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8％。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4％。企业自筹资金15081亿元，增长28.1％。其他资金15082亿元，同比下降了16.4％。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降了29.7％。

　　开发商资金链紧张带来了全行业的紧缩，一些房地产企业先后曝出资金问题。

　　“以前银行对开发商评信都是看土地储备多少，现在恰恰相反，土地储备越大银行认为越危险，”中新集团营销部经理陈宁说，大部分大开发商在2007年就储备了未来3-5年的开发土地量。当前房地产企业基本停止了新拿地。

　　搜房网研究报告称，2008年房市不景气造成全国60个大中城市土地流标1600宗，面积8000多万平方米，土地价款损失2000亿元，政府损失税收180亿元。未来3年内供求矛盾将是影响房价的主要问题。北京、深圳、武汉等地出清库存房的周期超过15个月。 
    二手房市场价跌量升

　　就在新房市场逐渐萎靡的时候，以北京为例，二手房市场却价跌量涨。

　　知情人士透露，2月6日前后，北京市建委专门召集二手房经纪公司解释前不久北京市出台的房地产市场救市“15条意见”，并鼓励二手房经纪公司今年把交易量做上去，活跃市场，以二手房带动新房市场。

　　北京市目前新房交易市场仍然十分冷淡，日成交量维持在2008年底的较低水平，日成交量约140多套。而二手房市场进入2009年每天网签300多套，而年前这一数据仅为150套左右。

　　虽然北京市二手房交易量上升很快，但是价格下降更快。东三环附近的富力城价格从2.2万元/平方米降到了1.8万元/平方米；当代万国城从2.9万元/平方米降低到了2万元/平方米左右。

　　我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖指，二手房活跃的一个原因是房地产救市政策的效果，二手房交易营业税优惠期限从5年调整为2年后，同时将应税额由房价全款调整为差价款，此政策使二手房交易税费大大减少。国务院“131号文”中关于营业税减免等政策都是实行暂行期限1年，因此一些改善性需求的买房者趁机在年内出手。

    有效买房人群界定

　　比较目前的房价，胡景晖认为北京房价还有平均10％左右的降幅。

　　朱中一也表示，对于房市的复苏，行业内专家都还不好预测。但是他透露，从目前住房和城乡建设部调研的情况来看，很多地方城市已经能比较好地协调住房保障和商品房市场之间的关系。

　　很多行业预测报告在预测2009年房价的时候都将住房保障列为首要影响因素。

　　朱中一表示，目前有关部门已经对这个问题做了研究，只要地方政府建设的保障性住房能够严格界定面积、价格，是可以与商品房市场错开竞争的。例如，经济适用房不要建设那些100平方米以上的户型，以中小户型为主，以解决住房困难家庭住房问题为主，这样的房子，具有商品房购买力的家庭是不会买的。

　　除此以外，朱中一认为2009年房地产市场复苏还需要具备其他几方面条件。例如，地方政府能够清楚认为城镇化与住房建设之间的规律。

　　此前，有关行业协会去珠海、东莞等城市做过调研。结果发现，这些城市城镇化中大量是外来人口，而当地房价越来越高，超出了外来人口的购买力，这些外来人口就没有在当地买房。随后，随着经济形势变化，当地就业机会减少，这些外来人口就撤出了东莞。

　　“因此，城镇化过程中，进入城市的人口不等于有效买房人群，城市在制定房地产建设规划的时候，需要将这些因素考虑进去，科学论证。”

　　多位业内人士认为，房地产市场复苏取决于中国经济的复苏。如果今年中国经济能走出一个V型复苏曲线，则2009年7-8月份有望实现房价和交易量的见底反弹。如果是W型复苏，则房地产市场复苏时间最早也要到今年年底。