潘石屹戳穿楼市回暖幻象 欲“扫货”商业地产

    “我们现在不‘冬眠’了，醒了。”3月13日，SOHO中国(00410.HK)行政总裁张欣在香港说，今年内SOHO中国将会收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目，卖家主要锁定外资基金和国内开发商。

　　主要负责业务拓展以及项目收购的SOHO中国总裁阎岩在记者会后向本报记者透露，“在目前的谈判阶段，上海的项目比较多。因为本来在上海投资的外资基金就比在北京的要多，所以可供选择的项目也相对较多。而对于外资基金，没有特别的偏好，不管是美资、日资或者欧资的，关键是看资产质量和价钱是否合适。”

　　张欣不愿透露具体的计划收购金额。根据SOHO中国最近公布的2008年全年业绩，截至去年底，SOHO中国的现金总量达107亿元，加上此前获得中国银行北京分行提供的100亿元授信额度以及其他银行的授信，全部可用的资金与信贷达200亿元以上。

　　“扫货”商业地产

　　SOHO中国主席潘石屹在解释今年的积极收购计划时表示，SOHO中国去年的发展分为两个阶段。2008年初，该公司看到市场波动很大，采取了防御性策略，因此去年只完成了两个项目的收购，一是中关村SOHO，一是朝阳门SOHO。第二阶段是，在北京奥运会之后，经济形势的变化完全出乎意料，美国和欧洲市场都受到冲击。

　　“所以一直到现在，我们采取了冬眠策略，睡觉也是一种策略，如果在过去半年我们有所行动，那么今天来看都会是错误。现在的资产价格和最高峰时相比，已经下跌了50%。”潘石屹说，“再过几个月是否会再跌，市场的最低点在哪里，我们不知道，可是市场提供了很多机会，我们应该入市，在北京、上海的繁华地段大批收购。”

　　SOHO中国锁定的两类卖家，一类是外资投资基金，一类是内地开发商，他们都面临资金短缺、要迅速套现资金的压力。阎岩称，现在看到的机会比一年前多很多，其中正在物色的项目中，外资投资基金旗下资产所占的比例较多。

　　去年以来，随着国际金融形势恶化，一些国际投资者就希望陆续抛售之前高峰时期买入的上海商业物业资产，而如今，这些亟待脱手的资产已经成为SOHO中国明确的收购目标。

　　此外，阎岩称，一些内地开发商开发了大量住宅项目，但由于土地和存量房销售速度慢的原因，他们不得已出让一部分资产，而阎岩认为，他们如果真要出售资产，第一选择会是手头上的商业物业。

　　张欣强调，SOHO中国的收购目标只是商业地产，因为住宅市场的前景不确定，2008年北京的住宅成交量下降了近50%，而商业物业成交量则几乎翻倍。

　　“我们做的主要是针对国内企业的中型商业市场，所以一些特别高档的外资基金持有的项目，如果不符合SOHO中国的定位，可能就不会考虑。但是如果某个项目可以转化为适合中国企业的项目，价钱也合适，也会考虑。”阎岩说。

　　“楼市并未真正回暖”

　　SOHO中国在去年的预售金额尽管大增了92%至77.25亿元，但净利润仅为3.99亿元，与2007年度的19.66亿元相比下降了79.7%，全年营业额也同比减少55%至31.21亿元。该公司解释称，因为去年北京举行奥运会，工程要暂停，令到竣工时间表受影响，没赶得及将项目入账。约有43亿元的预售收入以及10亿元的净利润，将于2009年度入账。

　　潘石屹认为，整体楼市并未真正回暖，因为保障性住房在成交量中占了很大的比例。

　　“从2008年1月开始，全国的成交量就在急剧下跌。可是从去年11月到今年2月这4个月，成交量放大，尤其是去年的11月、12月和今年1月，保障性住房的成交量占总成交面积的40%，金额超过30%，这个量非常大。”潘石屹说，政府在2007年下半年大量推出保障性住房用地，到了2008年4月份，保障性住房就可以推向市场。“所以说回暖，有一部分是保障性住房的因素。”

　　潘石屹表示，对未来中国住宅市场来说，还有很多不利因素，其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市场中将有50%属于保障性住房，包括廉租屋、经济适用房和限价房，这是几天前住房与城乡建设部公布的数字。这个保障性住房对于普通住宅市场来说是一个很大压力。此外，在2006年的下半年和2007年，发展商大规模圈地，这些土地现在都在建项目，存货很多，占了住宅开发商大量的资金，所以在资金链出问题的情况下，开发商在价格策略上压力也挺大。”潘石屹说。